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Sehr geehrte Damen und Herren,
die weitgehende Zerstörung des Immobilienbestands im 2. Weltkrieg und die prosperierende Nachkriegswirtschaft führten zu einer permanenten Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien. Durch steuerliche Anreize und Subventionen (z.B. sozialer Wohnungsbau) versuchte der Staat, die große Nachfrage nach Immobilien zu befriedigen. Peu à peu, bis Mitte der 90-er Jahre wurde die seit Kriegsende bestehende Knappheit von Immobilien abgebaut. Aus der Immobilie wurde ein normales Wirtschaftsgut mit einer – abgesehen von konjunkturellen Schwankungen – ausgeglichenen Angebots- und Nachfragesituation. Die Politik reagierte folgerichtig mit dem Abbau der Subventionen und der steuerlichen Anreize, so dass die Rendite die ihr in unserem Wirtschaftssystem zustehende Marktlenkungsfunktion wieder einnehmen konnte. Über Jahrzehnte hatten sowohl Subventionen unterschiedlicher Art, als auch Steuervorteile das Renditekriterium bei Investitionsentscheidungen verdrängt bzw. überlagert.
Die gesunkenen Steuervorteile, verbunden mit einer zunächst niedrigen Rendite und die geschwundene Inflationsangst ließen vorübergehend eine Investition in Immobilien als nicht besonders attraktiv erscheinen. Die über einen ungewöhnlich langen Zeitraum boomende Weltwirtschaft und die damit verbundene Renaissance des Schiffsmarktes schien sich zu einer Konkurrenz für die Immobilie zu entwickeln. Der Trugschluss, Ausschüttungen von Schiffsfonds mit Rendite gleichzusetzen und die Tonnagebesteuerung trugen ihren Teil dazu bei.
Erst die gegenwärtige, durch die Finanzkrise ausgelöste Wirtschaftskrise führte zu einem Umdenken. Sie lässt verstärkt einen Aspekt der Immobilie hervortreten, der in der Vergangenheit fast vergessen war, nämlich die hohe Kontinuität der mit Immobilien verbundenen Wert- und Ertragsentwicklung.
Zwar sind auch einige Immobilien heute nicht mehr so schnell und gut vermietbar wie vor der Krise; möglicherweise muss man – obwohl eine Differenzierung geboten ist – bei Neuvermietungen von Immobilien Preiszugeständnisse machen. Aber gemessen an der Charterratenentwicklung bei Schiffen sind die Ertragsabweichungen bei Immobilien äußerst moderat. Da die Preise der Investitionsgüter sich im Wesentlichen aus ihrem Ertragswert ableiten, kann das oben zum Ertrag Gesagte auch für die Wirtschaftsgüter selbst festgestellt werden. Während Immobilien in der Regel nur geringfügige Abschläge zu verzeichnen haben, können Schiffe derzeit vielfach gar nicht oder bestenfalls nur noch zum halben Preis verkauft werden. Natürlich sind solche Fälle auch im Immobilienbereich nicht ausgeschlossen. Dabei handelt es sich dann jedoch um seltene Einzelfälle, hervorgerufen durch extreme Risikofälle.
Was für den Vergleich der Immobilie mit Schiffen gilt, gilt auch für den Vergleich mit den meisten Anlagealternativen. Zum einen sind es die Vermögenswerte (z.B. Aktien, Zertifikate u.ä.), die in nur wenigen Wochen und Monaten nicht nur einen nennenswerten Teil ihres Wertes, sondern im Extrem ihren vollen Wert verloren haben. Totalverluste dieser Art können bei Immobilien ausgeschlossen werden. Zum anderen sind es die Erträge, die ebenfalls erheblich stärkeren Schwankungen unterworfen sind als Mieten. Als Beispiel möchten wir nur auf die Schwankungen von Festgeldzinsen in den letzten 30 Jahren hinweisen, deren Bandbreite zwischen 10 % und weniger als 1 % lag. Dem hingegen haben bei mittel- und langfristiger Betrachtung nicht nur die Erträge aus Immobilien, sondern auch die Immobilienpreise selbst ihr Niveau gehalten.
Immobilien sind also auch in Krisenzeiten zumindest geeignet, ihren Wert und ihren Ertrag inflationsbereinigt zu erhalten - eine in der heutigen Zeit unschätzbare Eigenschaft!
Die oben erwähnte, vorübergehend von uns befürchtete Konkurrenz für die Immobilie existiert in Wirklichkeit also nicht. Bei langfristigen, nicht spekulativen Anlagen sprechen nachfolgende Argumente eindeutig und ausschließlich für die Immobilienanlage:
Als Sachwert bietet sie ein hohes Maß an Sicherheit in Form von Wert- und Ertragskontinuität.
Im Gegensatz zu Zertifikaten, Dachfonds und ähnlichen Konstruktionen ist sie überschaubar und in der Regel für jeden Anleger transparent.
Im Gegensatz zu spekulativen Sachwerten (Gold, Diamanten u.ä.) leben Immobilien nicht von der Spekulation, sondern von dem Nutzen, die sie den Mietern „spenden“, so dass sie neben der Werterhaltung auch einen laufenden Ertrag (Miete) erwirtschaften.
Trotz der gestrichenen Anfangssteuervorteile genießen Immobilien nach wie vor einige Steuerprivilegien (steuerfreier Wertzuwachs nach Ablauf der Spekulationsfrist, steuerfreie Erträge aus Anfangsverlust). Bei einer langfristigen Anlage (z.B. zum Aufbau einer Altersversorgung), können alleine die verbliebenen Steuerprivilegien zu einer Verdopplung der Rendite führen!
Wenn Sie Kontinuität, Sicherheit und eine hohe Nachsteuerrendite gleichermaßen suchen, können wir Ihnen mit bestem Gewissen nur eine Immobilienanlage empfehlen!
Mit freundlichen Grüßen
Winfried Hilger
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