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Sehr geehrte Damen und Herren,
die jüngsten Presseberichte über hohe Geldabflüsse und Korruptionsskandale bei offenen Immobilienfonds veranlassen uns, die Pro- und Contra-Argumente für offene Immobilienfonds einerseits und geschlossene Fonds andererseits gegenüberzustellen.
In der Vergangenheit zogen gelegentlich Anleger aus Fungibilitätsgründen den Erwerb offener Fonds vor und verzichteten aus diesem Grund auf die erheblichen Steuervorteile der geschlossenen Fonds. Den Käufern von Anteilen offener Immobilienfonds wird die Zusage gemacht, dass die Fondsgesellschaft die Anteile jederzeit zu einem aktuell errechneten Kurs zurückkaufen wird. Auf Grund dieser Zusage versucht der Anleger eine von der Sache her nur langfristig sinnvolle Immobilienanlage in eine kurzfristige umzuwandeln. Bei vorzeitiger Beendigung des Engagements durch Rückgabe der Fondsanteile kommt er zudem, neben den laufend aus Erträgen erwirtschafteten Ausschüttungen, in den Genuss des bis dahin ermittelten Wertzuwachses. Die durch Gutachten ermittelten Wertzuwächse bestimmen nämlich den Kurswert des Fonds. Der indirekt an der Immobilie beteiligte Anleger kommt so in den Genuss eines Gewinnes aus Wertzuwachs, der vom Immobilienfonds selbst noch gar nicht realisiert ist.
Die einleitend erwähnten, derzeitigen Turbulenzen zeigen jedoch, dass die durch offene Immobilienfonds propagierte Gestaltung nur bei einer sehr kontinuierlichen, möglichst positiven Wertentwicklung des Immobilienmarktes funktioniert. Sobald jedoch das Preisniveau fällt oder aus anderen Gründen ein außergewöhnlicher Rückgabeboom ausgelöst wird, kann logischerweise die gebildete Liquiditätsreserve nur bis zu einer gewissen Grenze ausreichen, um alle zum Rückkauf angebotenen Anteile aufkaufen zu können. Hier zeigt sich, dass die von den offenen Fonds propagierte Fungibilität eine Illusion ist, die in Extremsituationen nicht durchgehalten werden kann.
Wir wünschen nicht, dass jemals eine solche Situation bei offenen Fonds eintritt. Aus den oben geschilderten Gründen halten wir es jedoch für geboten, zum Abbau der Illusion beizutragen, Immobilien seien auch für kurzläufige Investitionen geeignet. Unser Interesse ist es, Ihnen zu vermitteln, dass aus verschiedensten Gründen (z.B. wegen der anfallenden Anschaffungsnebenkosten in Form von Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten usw.) Immobilienanlagen in der Regel nur langfristig zu einem optimalem Ergebnis führen.
Nach den oben dargelegten Erkenntnissen und Erfahrungen könnte auf die Form des offenen Immobilienfonds weitgehend verzichtet werden, dessen eigentliche Intention darin besteht, eine größere Fungibilität bei Immobilieninvestitionen nachzuweisen bzw. zu ermöglichen. Bei näherer Untersuchung dieser Gestaltung stellt sich heraus, dass es sich um eine Illusion handelt, die nur innerhalb einer äußerst schmalen Bandbreite funktionieren kann.
Nachdem sich das wesentliche Argument für den offenen Immobilienfonds als Scheinargument entpuppt hat, fällt es leicht auf diese Anlageform zu verzichten und von den unbestrittenen Vorteilen des geschlossenen Immobilienfonds zu partizipieren:
Die Risiken und Chancen bestimmter Einzelimmobilien können separiert in geschlossenen Fonds angeboten werden und verschwinden nicht in einem für den Anleger nicht mehr überprüfbarem Sammelsurium eines offenen Fonds. Der Anleger hat so die Chance sich an den Objekten zu beteiligen, die ihm am erfolgsversprechendsten erscheinen und an deren weiteren Entwicklung teilzunehmen bzw. mitzudenken.
Der Anleger kommt nur bei geschlossenen Immobilienfonds in den Genuss hoher Steuervorteile in der Investitionsphase, so dass er derzeit immer noch bis zu 25% der Fondsbeteiligung aus den daraus resultierenden Steuerersparnissen bezahlen kann. Die Rendite steigt also aufgrund der Steuervorteile um ca. ein Drittel. Der Zeichner eines offenen Immobilienfonds verzichtet weitgehend auf diesen Vorteil.
Zudem geht dem Zeichner eines geschlossenen Immobilienfonds die Wertzuwachsrendite nicht verloren. Sowohl die tatsächliche Wertsteigerung der Immobilie selbst, als auch der Vermögenszuwachs aus der geleisteten Tilgung kommen dem Anteilseigner im sachgerechten Zeitpunkt, nämlich im Zeitpunkt der Veräußerung (nur realisierte Gewinne sind echte Gewinne!) in voller Höhe zu.
Das geduldige Warten des Anlegers bis zum Realisationszeitpunkt des Wertzuwachses wird bei dieser Gestaltung zudem dadurch belohnt, dass bei einer Veräußerung nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist nicht nur die anfänglichen Steuervorteile, sondern auch der darüber hinausgehende Wertzuwachs steuerfrei vereinnahmt werden kann.
Wir hoffen mit unseren Ausführungen ein wenig zum Illusionsabbau und zur Realitätsnähe bei Immobilienfondsinvestitionen geleistet zu haben. Wir empfehlen Ihnen, die objektiven Vorteile einer Immobilienfondsbeteiligung (im Gegensatz zu einer direkten Immobilieninvestition) z.B. in Form einer Profi-Verwaltung, einer höheren Rendite bei Großimmobilien und einer erheblich geringeren Haftung usw. zu nutzen, ohne jedoch der Illusion einer jederzeitigen, kurzfristigen Verkaufsmöglichkeit zu unterliegen.
Mit freundlichen Grüßen
Winfried Hilger
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