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Sehr geehrte Damen udn Herren,
das tägliche Hin und Her über den Abbau von Steuervergünstigungen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und Einkünften aus Kapitalvermögen hat durch den Mitte November getroffenen Kabinettsbeschluss ein vorläufiges Ende gefunden. Mit Sicherheit wird die Diskussion mit Beginn der parlamentarischen Beratungen neu aufflammen und bis zur 3. Lesung des Gesetzes andauern.
Verstoß gegen Rückwirkungsverbot
Diese Diskussion wird prinzipielle Bedeutung haben, da – obwohl materiell von geringer Bedeutung (1,5% des Verkaufspreises) – durch die 15%-ige Pauschalsteuer u.a. auf in der Vergangenheit erzielte Immobiliengewinne zum wiederholten Male gegen das Rückwirkungsverbot verstoßen wird. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung dieser Frage kann die Zustimmung des Bundesrates keinesfalls als sicher angesehen werden.
Sofern die Gesetzesänderung also scheitern sollte, bliebe es dabei, dass Vermietungs- und Verpachtungsverluste nach Ablauf der Spekulationsfrist im Gegensatz zu gewerblichen Verlusten zu endgültigen Steuervorteilen und damit zu steuerfreien Vermögenszuwächsen führen würden.
Geringe materielle Auswirkung
Sollte jedoch das Gesetz in der vom Kabinett verabschiedeten Form Anfang des neuen Jahres die Zustimmung von Bundesrat und -tag finden, hätte dies – wie oben bereits erwähnt – für die bis zu diesem Zeitpunkt erworbenen Immobilien nur eine geringe materielle Auswirkung. In solchen Altfällen würde der Veräußerungsgewinn pauschal mit 10% geschätzt. Bei Anwendung des 15%-igen Pauschalsteuersatzes auf den Gewinn (10% vom Veräußerungspreis) käme es also lediglich zu der 1,5%-igen “Grundstücksverkaufssteuer“.
Diese Steuer würde gegenüber der bisherigen Regelung bei V+V-Einkünften nur zu einer geringen Mehrbelastung führen, so dass es bei dem gravierenden Unterschied der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen bei Vermietung und Verpachtung einerseits und bei Gewerblichen Einkünften andererseits bliebe.
Beispiel
Kauf einer Immobilie zu € 100.000,--
Verlustzuweisung € 80.000,--
Verkauf nach 12 Jahren zu € 150.000,--
a) zu zahlende Steuer bei V+V:
15% x 10% von € 150.000,--
= 15% x € 15.000,--
= € 2.250,--
b) zu zahlende Steuer bei Gewerbebetrieb:
Veräußerungserlös € 150.000,--
./. Buchwert € 20.000,--
= Veräußerungsgewinn € 130.000,--
x pers. Steuersatz z.B. 50%
= € 65.000,--
Die bei der Einkunftsart Gewerbebetrieb zu zahlende Steuer wäre also ca. 29 mal höher als die bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung.
Fazit
Unabhängig davon, ob der vom Bundeskabinett beschlossene Gesetzentwurf Gesetzeskraft erlangen wird, bleibt es bei der steuerlichen Besserstellung der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung gegenüber Einkünften aus Gewerbebetrieb. Das o.e. Beispiel zeigt, dass die Differenz so groß sein kann, dass die Entscheidung zwischen Immobilienfonds in der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung einerseits und Medien-, Schifffahrts-, Windkraftfonds usw. in der Einkunftsart Gewerbebetrieb andererseits nicht schwer fallen sollte. Wir hoffen Ihnen den entscheidenden Unterschied verdeutlicht zu haben und würden uns freuen, wenn Sie auf Grund dieses Unterschiedes unseren dahingehenden Angeboten den Vorzug gäben.
Mit freundlichen Grüßen
Winfried Hilger
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